Hoy en día, en plena pandemia que azota al mundo, a las vidas y a la economía principalmente, así como al Derecho mismo, se vive una incertidumbre en cuanto las variadas figuras jurídicas deben seguir su curso normal en cuanto al tema jurídico. Uno de los campos más tocados en lo jurídico sería el Derecho Laboral, pero sin esquivar otros campos importantes del Derecho.
En el Derecho Civil, una de las figuras o contratos jurídicos en donde surgen muchas dudas son los contratos de arrendamientos en pleno Estado de Emergencia (en estado de cuarentena en algunas regiones del Perú) y qué medidas o soluciones adoptar ante este problema. Tal vez, los efectos ahora no son tan radicales como en el estado de cuarentena nacional, pero sigue siendo una problemática en cuanto a todo negocio o acto jurídico que muy difícilmente se puedan llevar con normalidad.
Sin duda, el beneficiario seria el arrendador (si sigue la prestación como lo acordado), debido a la excesiva onerosidad de la prestación y el perjudicado el arrendatario, cuyo problema radica de la dificultad en el pago en las fechas acordadas, más aún, si se tratan de locales comerciales o de servicios (ya que tienen un fin lucrativo) que, en muchos casos, se encuentran cerradas sin producir ingresos, o bien, si dichos locales se encuentran abiertas, la demanda es muy reducida en comparación a un estado normal, sumando la reducción significativa de la capacidad adquisitiva de los clientes que también sufren las consecuencias en el contexto del COVID-19, obteniendo ingresos muchos menores a los pensados, ya que no tienen la misma rentabilidad que en una época normal por razones obvias.
Entonces ¿es justo que el contrato de arrendamiento siga su curso normal? ¿se debe tomar medidas como la rescisión, mutuo acuerdo, revocación, etc? ¿se puede considerar al contrato de arrendamiento como permanente como es el caso de alimentos en donde el obligado tiene que cumplir necesariamente con sus obligaciones en pleno Estado de Emergencia?
Si bien, la legislación peruana ampara el acuerdo adoptado por las partes y no permiten ser modificados por alguna disposición, tal y como se redacta en el artículo 62° de la Constitución peruana que dice “Los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase”, estos pueden ser solucionados mediante otras vías, como lo dice en el mismo párrafo del artículo 62° citado que redacta “Los conflictos derivados de la relación contractual sólo se solucionan en la vía arbitral o en la judicial”, deduciéndose así que los conflictos que pueden acarrear cualquier contrato se pueden solucionar en las vías citadas, pero no modificarse mediante leyes de cualquier índole.
En nuestra coyuntura actual, si nos referimos al artículo 62° de nuestra Constitución en relación al respeto de la pactado por las partes, se produjo un conflicto legal en el caso de la Ley N° 31018, aprobada por el Legislativo, que suspende el cobro de peajes a nivel nacional. Mediante sentencia N° 006-2020-PI de fecha 25 de agosto de 2020 del Tribunal Constitucional, declararon fundada la demanda de inconstitucionalidad, ya que dicha ley en conflicto contravenía los artículos 58°,62° y 137° de la Constitución, entre ellas, de vulnerar la libertad de contratación, ya que los contratos no pueden ser modificados legislativamente, sino, solucionados (en caso de conflictos) en vía judicial o arbitral.
En esta línea de solución de conflictos legales en las vías correspondientes, existe en la doctrina jurídica el remedio “rebus sic stantibus”, que significa “estando así las cosas”, llamadas también cláusulas de estabilización, que otorga a las partes acudir a esta medida, aplicables a los contratos de tracto sucesivo, como el arrendamiento, de las cuales, se puede considerar la posibilidad de modificar o resolver los contratos de duración continua debido a la alteración extraordinaria de las circunstancias. Sería la medida más eficaz para que exista un equilibrio en las relaciones jurídicas de las prestaciones entre el acreedor y el deudor, porque ante situaciones excepcionales, se deben tomar medidas excepcionales.
Pero ¿qué pasaría si las partes no han previsto o acordado anteriormente la cláusula de rebus sic stantibus o cláusulas de estabilización en un contrato? Ante esta interrogante, es el juez que puede corregir el nominalismo usando la cláusula de rebus sic stantibus, basándose en términos de justicia de los contratos civiles.
En nuestra legislación existe esta vía, de poder reducir o equilibrar las prestaciones entre el arrendador y el arrendatario, aun así, no se haya estipulado en alguna de las cláusulas del contrato, estableciendo como requisito que exista un evento extraordinario e imprevisible, así como la existencia de una excesiva onerosidad que causa perjuicio a una de las partes, requisitos que tendrán que argumentar y probar por parte del que se está perjudicando.
Para acceder a esta vía (en el caso de que no haya sido posible una solución extrajudicial o una nueva negociación), se debe citar el artículo 1440°, Libro VII del Código Civil peruano, que regula sobre la “excesiva onerosidad de la prestación”, referidos a los contratos conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida en casos extraordinarios e imprevisibles sin extenderse a las prestaciones ejecutadas, con la finalidad de que cese la excesiva onerosidad desde un punto de vista objetivo, es decir, lo que se alega por parte del perjudicado tiene que ser necesariamente real, no basándose en subjetividades, ya que se está hablando de un asunto delicado.
Si hablamos de evento extraordinario, no cabe duda que en un contexto de pandemia que, por ende, es mundial, claramente lo es y que puede afectar lo social, económico, político, etc. Si hablamos de un momento imprevisible, también lo es, ya que nadie presagió que pasaría tal acontecimiento mundial, siendo dificultoso, incluso, para los profesionales en la salud (aunque este este suceso puede llevar consigo medidas para paliar dicho problema en futuros venideros). Entonces, estos puntos podrían servir como fundamentos de solicitar ante un órgano jurisdiccional la reducción de las prestaciones, en específico, a los contratos de arrendamientos en casos concretos, interpretándose, obviamente, en el contexto actual en el que se vive.
Sin embargo, es finalmente el juez o el árbitro el que decide si corresponde o no la reducción o estabilización de la prestación en un contrato de arrendamiento, basándose siempre en términos de justicia, evaluando si el caso concreto es acorde con la norma, así como depende también de la fecha de la celebración del contrato, o si procede a la resolución del contrato.
Sumado a esto, se podría citar también el artículo 1315°, Libro VI del Código Civil peruano, que redacta sobre la inejecución de las obligaciones en caso fortuito y/o fuerza mayor, por causas no imputables e independientes al deudor, pero siendo difícil de fundamentar, ya que en este caso, se estaría eximiendo al deudor de su obligación, siendo la más adecuada y más justa para las partes la aplicación del artículo 1440° de nuestro Código Civil en relación a la dificultad cumplir la prestación completa.
A modo concluyente, no se debería dejar de lado la prestación, porque tanto el arrendatario como el arrendador deben beneficiarse del contrato celebrado entre ellos, ya que la ley ampara a las partes celebrantes en cualquier contrato, aún en épocas tan difíciles como lo es ahora, de lo contrario, el perjudicado no podría argumentar no pagar y podría ser desalojado debido a su incumplimiento, tal y como se pactó en el contrato.