Hechos y Actos Jurídicos

Emanuela Navarreta – Profesora de Derecho Civil de la Universidad de Pisa

«En este interesante trabajo, partiendo de un análisis pormenorizado de los supuestos de hecho contemplados por ley, la autora realiza un valioso estudio de los hechos y actos jurídicos, sus diferencias y respectivos criterios de clasificación. Además, se aclaran y distinguen conceptos como el de hecho jurídico y el de acto jurídico en sentido estricto.»

Hechos y Actos Jurídicos

El divorcio para disolver de manera definitiva el vínculo matrimonial


Se podría decir que la separación de las parejas casadas es común hoy en día, ya que sucede muy regularmente. Si esta separación es llevada a cabo, debe pasarse por el proceso de separación de cuerpos y, posteriormente, el divorcio, para que se pueda disolver de manera definitiva el vínculo matrimonial y así poder contraer nuevas nupcias.

El divorcio puede ser declarada judicialmente; sin embargo, este proceso en nuestro país puede durar mucho tiempo, como nueve meses, un año, incluso más. Por este motivo, es recomendable que los aún cónyuges lleguen a un acuerdo previo para que puedan tramitar el proceso de divorcio en otras vías más rápidas que quizás no sepas, lo que en el presente artículo te informaremos cuales son. En primer lugar, trataremos sobre el divorcio en vía judicial, para hacer un contraste con respecto a las otras vías del presente proceso en cuestión.

El divorcio en vía judicial (divorcio contencioso, divorcio con causal o divorcio sin acuerdo mutuo)

Se recurre a esta vía debido a que no se llega a un acuerdo entre los cónyuges para que se pueda disolver el vínculo matrimonial, tramitándose como proceso contencioso en el Poder Judicial porque existe un conflicto por resolver.

Las causales que se pueden fundamentar en la demanda contra el otro cónyuge están redactadas en el artículo 333° del Código Civil peruano, en el Libro III, referido al Derecho de Familia, como son: el adulterio, la violencia física o psicológica, el atentado contra la vida del cónyuge, injuria grave, abandono injustificado de la casa conyugal por más de dos años continuos o la suma de estos, entre otras causales.

Por lo expuesto anteriormente, el divorcio en vía judicial es muy engorroso, perjudicando a la familia, que es el núcleo central de la sociedad. Es por este motivo, que los divorcios de mutuo acuerdo se extendieron hacia las municipalidades y notarías, desjudicializándose los divorcios por mutuo acuerdo en el Poder Judicial, porque si las mismas partes deciden mutuamente disolver su vínculo matrimonial, no se requiere mayor intervención del juez o del aparato judicial, lo que se deduce su innecesaria intervención en estos casos.

Los otros dos tipos de divorcio a continuación, es porque existe previamente el acuerdo mutuo entre los cónyuges para la disolución matrimonial, siendo los más recomendables porque el tiempo del proceso es mucho más reducido, regulándose en la Ley N° 29227, que regula el “Procedimiento No Contencioso de la Separación Convencional y Divorcio Ulterior en las municipalidades y notarías”, aprobado por el D. S. N° 009-2008-JUS, de los divorcios por acuerdo mutuo, las cuales son las siguientes:

Divorcio Rápido Notarial

Es un proceso no contencioso cuyo trámite se realiza acudiendo a una notaría del distrito que los cónyuges realizaron su matrimonio por civil o, bien, del último domicilio conyugal en que vivió la pareja.

Cada notaría establece los detalles sobre las características de los documentos a presentar, costos, modo de presentarlos. Es necesario entonces, comunicarse con la notaría correspondiente para informarse sobre el asunto. Este proceso es de mayor costo.

Divorcio Rápido Municipal

Es otro procedimiento no contencioso para disolver el vínculo matrimonial, acudiéndose a la municipalidad distrital o provincial en la que se realizó el matrimonio civil o correspondiente al último domicilio conyugal en donde vivieron los cónyuges. A parte de los requisitos generales, cada municipalidad también establece requisitos específicos sobre los documentos, costo o trámite, siendo necesario comunicarse con la municipalidad correspondiente.

Cabe resaltar, que no todas las municipalidades se puede realizar el proceso de divorcio no contencioso, porque deben ser acreditados por el Ministerio de Justicia, siendo necesario revisar si la municipalidad correspondiente está facultada para tal actividad en el “Registro de Municipalidades Acreditadas por el MINJUS”. La municipalidad está registrada debido a las solicitudes que presentan los alcaldes de las municipalidades distritales y provinciales a nivel nacional.

En estos dos procesos de divorcios expuestos, se establecen requisitos generales o similares para ambos (aparte del lugar de la celebración de matrimonio o el último domicilio conyugal), reguladas en el artículo 4° de la Ley N° 29227. A su vez, el divorcio rápido o no contencioso se realiza (ya sea notarial o municipal) en dos etapas:

Separación Convencional

Es el primer paso para conseguir el divorcio, cuya duración es de treinta (30) días o más. Los cónyuges están separados, pero aún existe el vínculo matrimonial.

Divorcio Ulterior

Es el segundo paso, solicitándose después de dos (2) meses he haber obtenido la Separación Convencional, adjuntándose el acta notarial o la resolución de alcaldía de la separación, así como otros documentos, resolviéndose en un plazo no mayor de 15 días. Una vez acabado este proceso, el vínculo matrimonial está disuelto e disponiendo su inscripción en el registro correspondiente por parte del alcalde o notario.

La actuación conjunta de ambos cónyuges para la validez de los actos jurídicos

Se publicó por fin el VIII Pleno Casatorio Civil, acerca sobre la problemática de si es nulo, anulable o ineficaz el acto de disposición de un bien social celebrado por uno de los cónyuges sin la intervención del otro. Haremos un recuento sobre lo acontecido en tan importante Pleno Casatorio y cuáles podrían ser las consecuencias jurídicas en tan controvertido tema.

1. Demanda sobre nulidad de acto jurídico

En principio, interpone demanda sobre nulidad de acto jurídico contra la nulidad de dos escrituras públicas y los actos que contienen, una como pretensión principal, celebrada entre la madre de la demandante (vendedora) y la conviviente del hermano de la demandante (comprador); y otra de pretensión accesoria, celebrada entre la conviviente del hermano (vendedora) y un tercero adquiriente (comprador).

Sostiene en su demanda que el bien materia de Litis fue adquirido por la sociedad conyugal formada por sus padres, en donde su hermano aprovecha la salud delicada de su madre para que se vendiera el predio a favor de su conviviente, cuyo precio ínfimo no fue entregado a su madre, ni medio de pago alguno, así como no haber fe notarial; a su vez, no hubo participación ni consentimiento del padre (cónyuge), ya que éste formaba parte de la sociedad conyugal. Posteriormente, afirma que la conviviente de su hermano transfirió el inmueble a un tercero adquiriente, alegando que esta conocía que el bien era de propiedad de una sociedad conyugal, ya que vivía en el mismo edificio. Asimismo, alega que tales compraventas son nulas por las causales de: simulación absoluta, fin ilícito y contravención al orden público y a la moral, por cuanto se habrían realizado de manera concertada para despojarla de la herencia de sus padres, citando el artículo 219°,incisos 4, 5 y 8 del Código Civil.

2. Sentencia de primera instancia

En sentencia de primera instancia, se declara infundada la demanda, argumentando que existió voluntad de la madre de la demandante en el acto jurídico, considerando no aplicable el artículo 315° del Código Civil porque el bien inmueble se adquirió a título propio y exclusivo de la madre, habiendo separación de hecho en el momento de la adquisición, no siendo un bien de la sociedad conyugal, por lo que no se necesitaba de la participación del otro cónyuge en dicha compraventa, citando el artículo del 303° del Código Civil que redacta que cada cónyuge es libre en administrar, disponer y gravar sus bienes propios. Además, el Juzgado Civil fundamenta que no se demostró fehacientemente la concertación de los celebrantes para perjudicar a la demandante. Con respecto al pago ínfimo, tampoco se genera la causal de nulidad en cuanto las partes son libres de acordar el precio, existiendo incluso, fe notarial de dicho pago. En cuanto el delicado salud de la madre, deduciéndose su falta de capacidad, el Juzgado afirma que no existen pruebas suficientes que acrediten tal situación. En cuanto la pretensión accesoria, no se declara nulo porque corre la suerte del principal.

3. Recurso de Apelación

La demandante interpone recurso de apelación, en cuya sentencia de vista confirma la sentencia de primera instancia, con fundamentos similares y agregando que la madre de la demandante se identificaba como soltera en su DNI, pero siendo realmente casada. Por su parte, la demandante interpone recurso de casación contra la sentencia de vista, denunciando infracción normativa del artículo 315° del Código Civil, que redacta que para disponer de los bienes sociales se requiere de la intervención de ambos cónyuges, alegando que su madre si encontraba casada (deduciéndose sociedad conyugal) al momento de dichas compraventas, por lo que dichos actos contenidas en escritura pública serian nulos, declarándose entonces procedente dicho recurso de casación.

4. Sentencia del VIII Pleno Casatorio Civil

Es entonces que la Sala Civil Suprema convoca a los integrantes de las Salas Civiles Permanente y Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, para la audiencia del Octavo Pleno Casatorio Civil, de las cuales, pasaremos a redactar los fundamentos más importantes, debatiéndose si las consecuencias jurídicas de dicho acto en concreto vendría a ser nulo, anulable o ineficaz, ya que en el artículo 315° del Código Civil existía carencia e incertidumbre jurídica por falta de consecuencia jurídica del cónyuge que disponía unilateralmente del bien social.

Se sostiene en dicho Pleno, que la sociedad de gananciales es un patrimonio autónomo, según el artículo 65° del Código Procesal Civil, porque dichos bienes no pertenecen a los cónyuges, sino, a la titularidad de la sociedad de gananciales, por lo que se estaría refiriendo a la copropiedad, representado conjuntamente por ambos cónyuges, refiriéndonos también al artículo 292° del Código Civil, que dispone la participación conjunta de ambos, o, la participación de un solo cónyuge pero con el consentimiento del otro. Se sostiene también en el Pleno que existe una sociedad conyugal, puesto que la madre si se encontraba realmente casada al momento del acto jurídico, previsto por los artículos 269° y 270° del Código Civil referente a medio de prueba.

Los que defienden la nulidad, argumentan principalmente lo siguiente:

a. Existe la ausencia de consentimiento o manifestación de la voluntad del acto jurídico si la disposición del bien es realizada por uno de los cónyuges, coligiéndose que debe haber una manifestación de voluntad conjunta de ambos para que se perfeccione el contrato, constituye causal de nulidad, regulada en el inciso 1) del artículo 219° del Código Civil, pudiéndose reivindicar el bien que pertenece a la sociedad de gananciales.

b. Es un acto jurídico imposible y arbitrario, porque no se cumple la exigencia de la ley al requerir la participación conjunta de ambos cónyuges, contraviniendo el artículo 315° del Código Civil al ser éste una norma imperativa de orden público que se aparta del principio de la autonomía de la voluntad, deduciéndose su obligación de estricto cumplimiento con los requisitos de validez.

c. Es nulo porque contraviene la protección del interés familiar (incluido las uniones de hecho) estipulado en el artículo 4° de la Constitución Política; y el principio de igualdad de los cónyuges, alegándose la nulidad por ser “contraria a las normas que interesan al orden público y a las buenas costumbres” que prevé los artículos 219°, inc. 8) y el artículo V, Título Preliminar del Código Civil.

d. Es nulo por cuanto tiene un fin ilícito, al haber concertación entre las partes para perjudicar y engañar al cónyuge no interviniente del acto jurídico, según el inciso 4) del artículo 219° del Código Civil.

Los que alegan anulabilidad argumentan que:

a. El acto de disposición realizada por un solo cónyuge, ocasiona la invalidez del acto jurídico que deriva de un vicio de voluntad, lo que adolece que el acto pueda ser anulable y no nulo, descartándose éste último por ser radical e insalvable y así evitar que se perjudique el acto jurídico en su totalidad.

b. El cónyuge no interviniente en el acto de disposición puede impugnar mediante acción de anulabilidad en sede judicial la afectación de su derecho; o bien, puede participar, confirmar y ratificar dicho acto si lo estima ventajoso, convalidándose y preservándose el acto jurídico en conflicto.

c. En el artículo 315° del Código Civil se protege intereses privados y no uno general, por lo que no se vulneraría el orden público.

Por su parte, los que alegan ineficacia, argumentan que:

a. La ineficacia no implica invalidez, sino, el no despliegue de efectos jurídicos, ya que el contrato que celebra un cónyuge es perfectamente válido porque existe manifestación de voluntad de un cónyuge, pero existiendo un problema para producir los efectos jurídicos, considerando como supuesto la falta de legitimación por falsa representación que hace uno de los cónyuges en el acto de disposición. La participación de ambos cónyuges no supone un requisito de validez, sino, una adecuada legitimidad para contratar.

b. El cónyuge perjudicado evalúa si le conviene o no el acto realizado por el otro, teniendo la oportunidad de ratificarlo o resolverlo, siendo perfectamente subsanable, aplicándose por analogía el artículo 162° del Código Civil y de manera retroactiva para el despliegue de los efectos del acto jurídico.

c. No es un objeto jurídicamente imposible, porque la legislación prevé la venta de bien ajeno (artículo 1539 del Código Civil), siendo la inoponibilidad imprescriptible, así como no establece el artículo 315° del Código Civil una sanción.

Para finalizar, se tomó como decisión declarar fundada la casación por infracción normativa del artículo 315° del Código Civil al ser este una norma imperativa de orden público según el inciso 8) del artículo 219° del Código Civil, concordante con el artículo V del Título Preliminar del mismo código; a su vez, nulo los actos de compraventa, al establecer como regla principal la actuación conjunta de ambos cónyuges para la validez de los actos jurídicos que se realicen, inclinándose por el tema de la nulidad, advirtiendo, además, que la Sala Superior interpretó erróneamente el artículo 315° del Código Civil al no considerarlo como norma imperativa, constituyéndose como precedente vinculante para futuras sentencias. Sin embargo, aún quedará doctrina (incluso jurisprudencia) no uniforme con respecto a casos similares.

¿Cómo tramitar la Sucesión Intestada?


Sin duda, el fallecimiento de un ser querido es doloroso para cualquier persona, más aún, en la problemática que vivimos actualmente por el Covid-19, siendo miles la cifras de fallecidos. Debido a esto, muchos familiares tienen dudas con respecto a cómo heredar los bienes patrimoniales del fallecido que no dejó testamento, ya que este aún puede ocasionar consecuencias jurídicas.

Pero ¿qué ocurre si el fallecido no ha dejado testamento alguno? ¿se podrá suceder también sin testamento o tendrá las mismas consecuencias jurídicas?

En este caso, existe la posibilidad de recurrir a la sucesión intestada, figura jurídica de tiempos milenarios (la sucesión testamentaria se normaba en Roma en el año 450 a.C, con la Ley de las XII Tablas, admitiéndose la intestada sólo a falta de testamento) cuyo patrimonio del fallecido sucede a sus descendientes o ascendientes principalmente.

En los procesos de sucesión intestada pueden surgir problemas diversos, ya que pueden aparecer conflictos al momento de interponerse, como conflictos entre familiares, actos por “debajo de la mesa”, personas que pueden impugnar este proceso; por eso es siempre recomendable que la persona antes de fallecer, deje un testamento en donde de se indique a quien heredar, para tener la certeza de quienes personas son.

Se debe iniciar un proceso de trámite de sucesión intestada, ya que la ley señala una orden de sucesión y qué corresponde a cada parte, para determinar quiénes tienen condiciones para suceder. La sucesión intestada está recogido en nuestro Código Civil en el artículo 815° del libro IV, Sección Tercera. Los que tienen la condición de heredar, está plasmado en nuestro Código Civil, que menciona a los herederos del primero orden (hijos y demás descendientes), segundo orden (padres y demás ascendientes), del tercer orden (cónyuge o el integrante de la unión de hecho), preferentemente. En el caso de no existir estos, pueden heredar los hermanos, tíos y sobrinos del fallecido.

Este proceso puede tramitarse en dos vías, ya sea notarial o judicial, mediante un proceso no contencioso, que sea en la notaría o juzgado de paz letrado del último domicilio del demandado. Se puede recabar los documentos que exige la legislación presencialmente, pero a la fecha en que se redacta el presente artículo, todavía existe el riesgo de poder contraer el Covid-19, siendo más crítico la situación si hablamos de cuarentena focalizada en ciertos sectores del país. Por esta razón, es recomendable solicitar los requisitos virtualmente.

Para empezar, se debe solicitar virtualmente en la página web de la SUNARP los siguientes documentos:

a. Solicitar el Certificado Negativo de Sucesión Intestada, así como solicitar el Certificado Negativo de Testamento, para acreditar que no haya ninguna inscripción o trámite en curso de un testamento.

Ante la página web de la RENIEC, se debe solicitar lo siguiente:

a. Solicitar el acta de defunción del fallecido, para acreditar su fallecimiento. En caso de que se tenga el reconocimiento judicial de muerte presunta del fallecido, es aceptable, ya que genera efectos similares que el acta de defunción.

b. Solicitar partida de nacimiento de los presuntos sucesores, para acreditar el entroncamiento familiar. En caso de una relación fuera del matrimonio, se puede presentar el documento de reconocimiento o declaración judicial de filiación extramatrimonial para acreditar la relación legal entre el niño y padres biológicos.

c. Solicitar partida de matrimonio del fallecido. En caso de unión de hecho, se debe solicitar ante la SUNARP la constancia de inscripción de unión de hecho en el registro personal de los registros públicos.

Sumado a esto, y no siendo normado en nuestra legislación, es costumbre ya que en notarías y juzgados se deba presentar una Declaración Jurada de que no se tiene conocimiento de otros sucesores, para acrecentar la buena fe de los sucesores solicitantes, ya que, según sentencia emitida por la Tercera Sala Penal Superior, en el expediente N° 7421-2014-65, fundamenta que “No existe mandato legal expreso que obligue al imputado a comprender a todas las personas que tienen vocación sucesoria de la causante”, ya que no exime que otros sucesores puedan hacer valer su derecho de petición de herencia de los bienes que por ley le pertenecen, ya que esta acción es imprescriptible.

Tener también listo la solicitud de sucesión intestada, que debe estar firmada por el heredero o herederos y autorizada debidamente por un abogado.

Con los documentos preparados, podrás presentarlo virtualmente en la vía judicial, como también presencialmente. En el caso de solicitarlo ante una notaría, puede realizarse de manera presencial o virtual a través de la plataforma digital SID-Sunarp. El notario puede solicitar la anotación preventiva en la Sunarp y, por último, solicitará la inscripción definitiva de la sucesión intestada, tanto como judicialmente. En vía notarial o judicial, se necesitarán el acta notarial o sentencia judicial, respectivamente, con la declaratoria de herederos, documentos importantes que servirán para materia de cosa juzgada.

Los contratos de arrendamientos en tiempos de covid-19


Hoy en día, en plena pandemia que azota al mundo, a las vidas y a la economía principalmente, así como al Derecho mismo, se vive una incertidumbre en cuanto las variadas figuras jurídicas deben seguir su curso normal en cuanto al tema jurídico. Uno de los campos más tocados en lo jurídico sería el Derecho Laboral, pero sin esquivar otros campos importantes del Derecho.

En el Derecho Civil, una de las figuras o contratos jurídicos en donde surgen muchas dudas son los contratos de arrendamientos en pleno Estado de Emergencia (en estado de cuarentena en algunas regiones del Perú) y qué medidas o soluciones adoptar ante este problema. Tal vez, los efectos ahora no son tan radicales como en el estado de cuarentena nacional, pero sigue siendo una problemática en cuanto a todo negocio o acto jurídico que muy difícilmente se puedan llevar con normalidad.

Sin duda, el beneficiario seria el arrendador (si sigue la prestación como lo acordado), debido a la excesiva onerosidad de la prestación y el perjudicado el arrendatario, cuyo problema radica de la dificultad en el pago en las fechas acordadas, más aún, si se tratan de locales comerciales o de servicios (ya que tienen un fin lucrativo) que, en muchos casos, se encuentran cerradas sin producir ingresos, o bien, si dichos locales se encuentran abiertas, la demanda es muy reducida en comparación a un estado normal, sumando la reducción significativa de la capacidad adquisitiva de los clientes que también sufren las consecuencias en el contexto del COVID-19, obteniendo ingresos muchos menores a los pensados, ya que no tienen la misma rentabilidad que en una época normal por razones obvias.

Entonces ¿es justo que el contrato de arrendamiento siga su curso normal? ¿se debe tomar medidas como la rescisión, mutuo acuerdo, revocación, etc? ¿se puede considerar al contrato de arrendamiento como permanente como es el caso de alimentos en donde el obligado tiene que cumplir necesariamente con sus obligaciones en pleno Estado de Emergencia?

Si bien, la legislación peruana ampara el acuerdo adoptado por las partes y no permiten ser modificados por alguna disposición, tal y como se redacta en el artículo 62° de la Constitución peruana que dice “Los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase”, estos pueden ser solucionados mediante otras vías, como lo dice en el mismo párrafo del artículo 62° citado que redacta “Los conflictos derivados de la relación contractual sólo se solucionan en la vía arbitral o en la judicial”, deduciéndose así que los conflictos que pueden acarrear cualquier contrato se pueden solucionar en las vías citadas, pero no modificarse mediante leyes de cualquier índole.

En nuestra coyuntura actual, si nos referimos al artículo 62° de nuestra Constitución en relación al respeto de la pactado por las partes, se produjo un conflicto legal en el caso de la Ley N° 31018, aprobada por el Legislativo, que suspende el cobro de peajes a nivel nacional. Mediante sentencia N° 006-2020-PI de fecha 25 de agosto de 2020 del Tribunal Constitucional, declararon fundada la demanda de inconstitucionalidad, ya que dicha ley en conflicto contravenía los artículos 58°,62° y 137° de la Constitución, entre ellas, de vulnerar la libertad de contratación, ya que los contratos no pueden ser modificados legislativamente, sino, solucionados (en caso de conflictos) en vía judicial o arbitral.

En esta línea de solución de conflictos legales en las vías correspondientes, existe en la doctrina jurídica el remedio “rebus sic stantibus”, que significa “estando así las cosas”, llamadas también cláusulas de estabilización, que otorga a las partes acudir a esta medida, aplicables a los contratos de tracto sucesivo, como el arrendamiento, de las cuales, se puede considerar la posibilidad de modificar o resolver los contratos de duración continua debido a la alteración extraordinaria de las circunstancias. Sería la medida más eficaz para que exista un equilibrio en las relaciones jurídicas de las prestaciones entre el acreedor y el deudor, porque ante situaciones excepcionales, se deben tomar medidas excepcionales.

Pero ¿qué pasaría si las partes no han previsto o acordado anteriormente la cláusula de rebus sic stantibus o cláusulas de estabilización en un contrato? Ante esta interrogante, es el juez que puede corregir el nominalismo usando la cláusula de rebus sic stantibus, basándose en términos de justicia de los contratos civiles.

En nuestra legislación existe esta vía, de poder reducir o equilibrar las prestaciones entre el arrendador y el arrendatario, aun así, no se haya estipulado en alguna de las cláusulas del contrato, estableciendo como requisito que exista un evento extraordinario e imprevisible, así como la existencia de una excesiva onerosidad que causa perjuicio a una de las partes, requisitos que tendrán que argumentar y probar por parte del que se está perjudicando.

Para acceder a esta vía (en el caso de que no haya sido posible una solución extrajudicial o una nueva negociación), se debe citar el artículo 1440°, Libro VII del Código Civil peruano, que regula sobre la “excesiva onerosidad de la prestación”, referidos a los contratos conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida en casos extraordinarios e imprevisibles sin extenderse a las prestaciones ejecutadas, con la finalidad de que cese la excesiva onerosidad desde un punto de vista objetivo, es decir, lo que se alega por parte del perjudicado tiene que ser necesariamente real, no basándose en subjetividades, ya que se está hablando de un asunto delicado.

Si hablamos de evento extraordinario, no cabe duda que en un contexto de pandemia que, por ende, es mundial, claramente lo es y que puede afectar lo social, económico, político, etc. Si hablamos de un momento imprevisible, también lo es, ya que nadie presagió que pasaría tal acontecimiento mundial, siendo dificultoso, incluso, para los profesionales en la salud (aunque este este suceso puede llevar consigo medidas para paliar dicho problema en futuros venideros). Entonces, estos puntos podrían servir como fundamentos de solicitar ante un órgano jurisdiccional la reducción de las prestaciones, en específico, a los contratos de arrendamientos en casos concretos, interpretándose, obviamente, en el contexto actual en el que se vive.

Sin embargo, es finalmente el juez o el árbitro el que decide si corresponde o no la reducción o estabilización de la prestación en un contrato de arrendamiento, basándose siempre en términos de justicia, evaluando si el caso concreto es acorde con la norma, así como depende también de la fecha de la celebración del contrato, o si procede a la resolución del contrato.

Sumado a esto, se podría citar también el artículo 1315°, Libro VI del Código Civil peruano, que redacta sobre la inejecución de las obligaciones en caso fortuito y/o fuerza mayor, por causas no imputables e independientes al deudor, pero siendo difícil de fundamentar, ya que en este caso, se estaría eximiendo al deudor de su obligación, siendo la más adecuada y más justa para las partes la aplicación del artículo 1440° de nuestro Código Civil en relación a la dificultad cumplir la prestación completa.

A modo concluyente, no se debería dejar de lado la prestación, porque tanto el arrendatario como el arrendador deben beneficiarse del contrato celebrado entre ellos, ya que la ley ampara a las partes celebrantes en cualquier contrato, aún en épocas tan difíciles como lo es ahora, de lo contrario, el perjudicado no podría argumentar no pagar y podría ser desalojado debido a su incumplimiento, tal y como se pactó en el contrato.

Desalojo de inquilinos morosos que no pagan incumpliendo con el contrato

¿Cansados de seguir aguantando a los inquilinos morosos que no pagan la renta incumpliendo con el contrato? Poner en alquiler una vivienda trae consigo sus riesgos, el más importante es el impago del alquiler. Cumplir con el pago de la renta es una de las obligaciones principales de un inquilino y, en caso de incumplirla, como dueño del inmueble, estás en tu derecho de proceder al desalojo.

Desde el primer mes que se produce el impago, ya sería posible demandar, sobre todo si damos la opción al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento notarial. En esta carta se debe incluir la cuantía pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 días) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, continúan los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo.

SOBRE LA FORMALIDAD QUE DEBE CONTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se debe de incluir en el contrato de arrendamiento:

1. Una cláusula de allanamiento a futuro.
2. El contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público.

SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS
Al arrendatario se le desaloja por no pagar la renta, la nueva norma establece que esta deuda origina la inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, cuya vigencia será hasta la extinción de la obligación.
Además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago mediante proceso único de ejecución.

«LO MÍO ES LO TUYO» – GUNTHER GONZALES BARRÓN

«¡Lo mío es lo tuyo! Crítica a la «doctrina», ilegal e inmoral, por la cual las deudas de uno, se pagan con los bienes de otro.»

Autor: Günther Gonzales Barrón

Nota de Actualidad Jurídica:

«Con la finalidad  de aclarar el panorama respecto de las diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito, el autor efectúa un profundo análisis de las instituciones, apoyado en reconocida doctrina para fundamentar sus opiniones. Además señala la importancia de la modificación del artículo 533 del código procesal civil, emitiendo interesantes argumentos del por qué no podría pretenderse la aplicación de la llamada tutela Aquiliana del crédito.»

¡Lo mío es lo tuyo! – Günther Gonzales Barrón